Thủ tục mua bán nhà không có sổ đỏ

Mua bán hoặc chuyển nhượng nhà đất là hoạt động diễn ra thường xuyên, đặc biệt là giao dịch liên quan tới đất không có sổ đỏ. Tuy nhiên, để hoạt động mua bán diễn ra an toàn, nhà đầu tư cần nắm chắc quy định về thủ tục mua bán nhà không có sổ đỏ, sổ hồng. Thông qua bài viết dưới đây, Meyland sẽ giới thiệu tới khách hàng những thông tin mới nhất về thủ tục mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ.

1. Tìm hiểu về sổ đỏ

Sổ đỏ hay bìa đỏ là tên gọi tắt của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho các khu vực ngoài đô thị (nông thôn), được quy định tại nghị định số 60-CP của Chính phủ và Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của tổng cục địa chính. Các loại đất được cấp sổ đỏ bao gồm đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất làm nhà ở khu vực nông thôn. 

Bìa ngoài của sổ đỏ có màu đỏ đậm (một số khác có màu hồng được gọi là sổ hồng) do UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thành nơi có đất cấp cho chủ sở hữu. Đa phần số đỏ được cấp cho hộ gia đình nên khi chuyển nhượng hoặc thực hiện các giao dịch dân sự nói chung liên quan đến quyền sử dụng đất phải có chữ ký của tất cả các thành viên đủ 18 tuổi trở lên có tên trong sổ hộ khẩu của gia đình. 

Sổ đỏ là tên gọi tắt của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 

2. Quy trình cấp sổ đỏ

Đây là quy trình để người dân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Quy trình này có thể thực hiện theo hai hình thức: trực tiếp hoặc online.Theo quy định mới nhất năm 2023, quy trình cấp sổ đỏ online được áp dụng từ ngày 20/5/2023 nhằm rút ngắn thời gian và chi phí cho người dân.

Tuy nhiên, việc cấp sổ đỏ trực tiếp vẫn diễn ra bình thường và được nhiều người dân lựa chọn. Quá trình này bao gồm ba bước chính: 

• Bước 1: Chủ sở hữu nộp hồ sơ tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thuộc huyện, quận, thành phố cấp tỉnh.
• Bước 2: Cơ quan chức năng tiếp nhận, giải quyết hồ sơ có trách nhiệm thực hiện các trình tự, thủ tục hành chính về đất đai theo quy định của pháp luật hiện hành. Bên cạnh đó, cơ quan này sẽ kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ, xác minh thông tin, tiến hành khảo sát, đo đạc, lập bản vẽ hiện trạng và bản vẽ pháp lý của thửa đất. Khi xử lý xong, cơ quan có thẩm quyền sẽ thông báo cho người dân biết kết quả qua tin nhắn điện thoại hoặc email.
• Bước 3: Trả kết quả, người dân có thể xem và nhận sổ đỏ bản cứng hoặc yêu cầu gửi sổ đỏ online qua email.

>>>Xem thêm: Cần mua đất ở Phú Quốc

Quy trình cấp sổ đỏ cần tuân thủ theo quy định pháp luật

3. Trường hợp không có sổ đỏ

Nếu không có sổ đỏ, chủ sở hữu có thể thực hiện đề nghị cấp sổ đỏ tại cơ quan có thẩm quyền. Bên cạnh đó, khách hàng cần chuẩn bị các giấy tờ liên quan như quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chứng minh nhân dân. 

Trong trường hợp xảy ra tranh chấp với đất đai không có sổ đỏ, khách hàng có thể yêu cầu giải quyết tranh chấp theo các phương thức như hòa giải, khiếu nại, tố cáo, kiện tụng… Bên cạnh đó, chủ sở hữu cũng cần yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành khảo sát, đo đạc, lập bản vẽ hiện trạng và bản vẽ pháp lý của thửa đất để làm căn cứ cho việc giải quyết tranh chấp. 

Chuẩn bị các giấy tờ liên quan để xin cấp sổ đỏ 

4. Thủ tục mua bán nhà không có sổ đỏ

Hiện nay, nhiều hộ gia đình, cá nhân khi xây dựng xong nhà ở nhưng không thực hiện thủ tục đăng ký bổ sung nhà ở vào sổ đỏ đã cấp cho đất, dẫn đến trường hợp đất có sổ nhưng nhà xây trên đất lại không có. Điều này đồng nghĩa với việc khi chuyển nhượng nhà đất cho người khác, chỉ có đất đủ điều kiện còn nhà thì không. Vì vậy, nếu người mua muốn an toàn về mặt pháp lý khi bỏ tiền mua nhà không có sổ nên đề nghị chủ sở hữu đăng ký bổ sung nhà ở vào sổ đỏ hoặc ủy quyền cho mình thực hiện thủ tục này trước khi tiến hành mua bán. Dưới đây là thủ tục mua bán nhà không có sổ đỏ dành cho khách hàng tham khảo.

4.1. Xác minh chủ sở hữu

Việc xác minh chủ sở hữu giúp xác định được số lượng người đứng tên đất đai hoặc đất có tranh chấp hay không. Để quá trình xác minh diễn ra suôn sẻ, khách hàng có thể yêu cầu người bán cung cấp giấy tờ chứng minh, tra cứu thông tin tại cơ quan có thẩm quyền hoặc nhờ sự trợ giúp của luật sư, công ty môi giới uy tín. 

4.2. Kiểm tra quyền sử dụng đất

Người mua nên yêu cầu chủ sở hữu cung cấp giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất để tra cứu thông tin. Các giấy tờ có thể là hợp đồng giao đất, giấy chuyển nhượng, giấy tặng cho, giấy xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật. 

Sau đó, người mua thực hiện tra cứu số hiệu, ngày đăng ký, diện tích thửa đất bằng cách sử dụng website tìm kiếm trực tuyến của Sở Tài nguyên và Môi trường để xác định quyền sử dụng đất có trùng khớp với thông tin của chủ sở hữu hay không. 

>>>Có thể bạn quan tâm: Kinh nghiệm mua đất ở Phú Quốc

Trang web công khai thông tin đất đai

4.3. Chuẩn bị hợp đồng mua bán

Sau khi đã tiến hành xác thực thành công, người bán và người mua có thể bắt đầu chuẩn bị các thủ tục liên quan đến hợp đồng mua bán. Người bán cần xin cấp sổ đỏ hoặc ủy quyền cho người mua trước khi ký kết hợp đồng mua bán. Ngoài ra, người mua cần dự phòng một số trường hợp xấu xảy ra như người bán không thực hiện cam kết, không liên lạc được, chết hoặc mất tích. 

Thủ tục mua bán nhà không có sổ đỏ cần được soạn thảo đầy đủ thông tin. Cụ thể:

• Thông tin các bên liên quan.
• Quyền sử dụng đối với thửa đất được chuyển nhượng và tài sản gắn liền với đất.
• Thông tin về đất như số hiệu, số tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích… 
• Giá chuyển nhượng & phương thức thanh toán. 
• Cam kết hoặc ủy quyền của người bán về việc xin cấp sổ đỏ và sang tên sổ đỏ cho người mua trong thời gian nhất định. 
• Trách nhiệm và quyền lợi của các bên liên quan.  
• Điều khoản khác theo thỏa thuận hai bên.

Chuẩn bị hợp đồng mua bán kỹ lưỡng trước khi giao dịch

4.4. Thủ tục pháp lý sau khi mua bán

Người mua và người bán có thể thỏa thuận đặt cọc một khoản tiền nhất định để đảm bảo giao dịch sau khi bước đầu hoàn thành thủ tục mua bán nhà không sổ đỏ. Khi đặt cọc, khách hàng cần lập biên bản ghi nhận số tiền đặt cọc, thời hạn giao dịch, trách nhiệm của các bên và cá điều khoản khác theo thỏa thuận. Biên bản đặt cọc nên được công chứng hoặc chứng thực để có giá trị pháp lý. 

Sau khi đã thống nhất giá cả, người mua cần lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và mang hợp đồng đến cơ quan công chứng để được xác nhận. Khi đã được chứng thực, người mua chuẩn bị hồ sơ sang tên, nộp lên cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để cấp sổ đỏ và sang tên cho mình. 

5. Lợi ích và rủi ro

Do giá cả nhà không sổ đỏ thường rẻ hơn so với có sổ đỏ, vì vậy, đất đai thường được nhiều người săn đón. Giá rẻ là do người bán chấp nhận hết lời để nhanh chóng thanh khoản tài sản, hoặc do người bán không có khả năng xin cấp sổ đỏ cho ngôi nhà của mình. 

Bên cạnh đó, mua nhà đất không sổ đỏ có thể tận dụng được diện tích sử dụng đất lớn hơn so với diện tích ghi trên sổ đỏ. Điều này xuất phát từ nhiều trường hợp người sử dụng đất đã mở rộng, lấn chiếm hay chia nhỏ thừa đất mà không được cơ quan Nhà nước công nhận. 

Thế nhưng, việc mua nhà không sổ đỏ cũng tồn tại nhiều rủi ro gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua, thậm chí có thể vướng phải các vấn đề pháp luật khó giải quyết. Cụ thể: 

• Thửa đất không phù hợp với quy hoạch xây dựng, thuộc diện bị thu hồi, kê biên hoặc tranh chấp.
• Thửa đất đã được người bán chuyển nhượng cho nhiều người khác, gây ra xung đột lợi ích và tranh giành quyền sử dụng.
• Thửa đất bị giả mạo, lừa đảo hoặc chiếm dụng bởi người bán hoặc người khác.

Hơn nữa, khi làm thủ tục mua bán nhà không có sổ đỏ, nhiều trường hợp còn khó được cấp sổ đỏ và sang tên sổ đỏ. Đó là do thửa đất không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ theo quy định của Luật Đất đai 2013 và Nghị định 53/2017/NĐ-CP. Do đó, người mua có thể gặp phải các trường hợp sau:

• Không được công nhận quyền sử dụng và quyền sở hữu tài sản gắn liền với thửa đất.
• Không được hưởng các quyền lợi của người sử dụng và chủ sở hữu tài sản gắn liền với thửa đất, như: hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư; được Nhà nước bảo hộ, bồi thường; được chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp; được cấp phép xây dựng; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
• Không được tham gia vào các chương trình, dự án của Nhà nước về đất đai, như: tái định cư, giải phóng mặt bằng, cải tạo đất nông nghiệp, đổi mới quy hoạch xây dựng.

Kết

Khi thực hiện các thủ tục mua bán nhà không có sổ đỏ, khách hàng cần hết sức lưu ý, tìm hiểu và nghiên cứu thật kỹ trước khi quyết định giao dịch. Việc giao dịch nhà không có sổ đỏ tiềm ẩn nhiều rủi ro, gây ra các ảnh hưởng tiêu cực và tiêu tốn tài sản của người mua, thậm chí là vướng vào các vấn đề pháp lý. Hy vọng rằng, thông qua bài viết này của Meyhomes Capital Phú Quốc, khách hàng sẽ có cho mình thêm các thông tin hữu ích về thủ tục mua nhà không sổ đỏ để tránh được các tình huống xấu xảy ra trong tương lai.